たまりに溜まった顧客ファイルを半年振りに整理している最中、予約なしのお客様が来店されました。

月に２～３回ですが、このように突然の来客があります。

 

この相談者様は、土地と建物の相続登記を自分でおこなうため、法務局の無料相談に何度か足を運ばれたそうですが、対応してくれた人によって説明内容の一部が違い、何が正しいのか分からず困っていました。

 

相続の状況などを伺い、お持ちの書類を確認しながら何が不足しているのか等、できる範囲でお答えしましたが、素人である相談者様にとってはすべてが難しく聞こえてしまう・・・。

 

司法書士に頼む費用を節約するため、なんどでも法務局へ足を運ぶ覚悟があるとのことでした。

 

最近は、相続手続きに関する情報がインターネットですぐに見つけられます。

 

遺産分割協議書の作成方法、戸籍の取得方法、登記に関する情報など、自分で調べて手続きをおこなう人もずいぶん増えました。

 

しかし、ネットで入手できる情報は基本的なことばかりですので、イレギュラーな案件（例えば、兄弟姉妹又は甥姪が相続人、数次相続、相続財産が多い等のケース）だと、どうしても専門家の助言が必要となります。

 

それと、近々、相続法改正があるので、改正後の相続手続きは気をつけなければなりません。

 

新法では、「配偶者の居住の権利」「遺産分割協議に関する見直し」「遺言制度に関する見直し」「特別の寄与」の新設及び変更があります。

 

私も新法を勉強中ですが、大きな改正となるので新法セミナーも日本中で開催されるでしょう。

 

法律は、「知らなかった」は通用しません。

 

ネットや　セミナーでも良いですが、様々な情報を熟知した上で手続きを遂行しましょう。

 

 

 

長野市にて開催された「全国検察審査協会定期総会」に出席してきました。

この会は検察審査員のOBによって組織されており、検察審査会制度の普及活動を行っています。

（私は平成26年の名古屋高裁管内の検察審査員でした）

午後からの開催でしたので、午前中に一度は行きたかった「戸隠神社の奥社」へ参拝へ。

土日祝日は多くの人でごった返すが、月曜日の早朝はさすがに人も少なく静寂に包まれていました。

戸隠神社は５社からなる、創建以来2千年余りに及ぶ歴史を刻む神社で、全国的に有名な「善光寺」に並ぶ長野市の人気スポットです。

特に「奥社」へと続く参道はパワースポットとしても有名なので、一度は歩きたいと思っていました。

 

ここから入り、一直線の参道をすすみます。

キツツキが木を突く音を聞きながら、漆赤な随神門まで歩くこと15分、

目の前には500ｍ以上続く杉並木が。歩くだけでパワーをもらいます。

１０分ほど歩くと、最後の難関!?である階段坂。

階段の途中には、もう一つのパワースポットがありました。

入口から歩くこと35分、ついに奥社へ到着しました。

紹介ブログになってしまいましたが、ここは本当におすすめです。

長野市にお越しの際は、時間をつくってでも行くべきパワースポットです！

 

 

本日最初の仕事は、住宅資金つなぎ融資契約の立会いでした。

 

以前のブログにも書きましたが、私はFP及び貸金業務初任者の仕事もしております。

 

毎月更新されるローン金利を調べ、ローンシミュレーションや申込書等を作成する業務です。

 

では、「つなぎ融資」とは、どんな融資なのでしょうか？

 

住宅ローンは、建物完成後の引渡し時に融資されます。

 

例えば、4月10日に引渡しを受ける場合は、4月10日に融資実行される。（当然、金利は4月金利となります）

 

マンションや建売住宅ならば「売買契約」を済ませてからすぐの引渡しとなるので、住宅ローンのみ利用すれば簡単に購入できます。

 

しかし、注文住宅の場合は「請負契約」をしてから住宅の完了引渡しまで、通常4～5ヶ月かかります。

 

請負契約の場合は、設計・検査費用や大工・建材等仕入費用として、着工金・中間金・完成金という具合に2～3回に分割して支払うよう契約書に記載されるので、その支払いをどのようにするのか考えなくてはなりません。

 

自己資金で対応するのも高額すぎて無理でしょう。

 

そこで、住宅完成（住宅ローン融資）までに必要な資金を別の融資で対応するために誕生したのが「つなぎ融資」という商品なのです。

 

つなぎ融資は住宅ローンではないので金利も違いますし、銀行によっては担保をとるところもあります。（住宅ローン金利よりも若干高めです）

 

このため、つなぎ融資を利用することにより、手数料・利息・抵当権設定などの諸費用が増えるということも頭に入れておきましょう。

 

夢のマイホームを持つときに、間取りや住宅設備等のハード面ばかりに目が行きがちですが、それ以上に大切な「お金」ともしっかり対峙しなければなりません。

 

 

新年度、1発目のセミナーは「エンディングノート」でした。

「終活勉強会」に初参加された方ばかりでしたので、内容について感想を聞くと、

「絶対に知っておくべき内容ですよ！」

「知らずに年をとるのは怖い。友人にもすすめます！」

「また違う内容の終活を聞きたい！」

など、改めて終活の重要性を確認できる回答ばかりいただきました。

聞きたいけど、どこに行けばよいのか分からない人も多いそうなので、告知にも力を入れていこうと思います。

 

さて、先日、こんなご相談を受けました。（内容一部変更しています）

 

「母が亡くなり相続人は長女の私と長男である弟の2人です。遺産は300万円の預金だけ。しかし、3年前まで母が所有していた土地（評価3000万円）は、弟が生前贈与を受けている。預金を半分に分けるのは不平等だ。何か良い方法はありませんか？」

 

長男だけ母親から多くの財産をもらっておきながら、法定相続分（2分の1）の150万円まで取られるのは納得がいかない訳です。

そこで、2つの方法をお伝えしました。

 

1つめは、「特別受益（相続関係Q12参照下さい）の持戻し」をおこなう。

特別受益の持戻しをして相続分を計算すると、生前贈与を受けていた長男は何ももらえず、預金300万円すべてを長女が相続できます。

 

2つ目は、「遺留分減殺請求権（遺言関係Q13参照下さい）」を行使する。

母親の財産から土地を長男だけに贈与すると、母親の財産の大半が消失し長女がもらえるはずの財産（遺産）は非常に少なくなる（損害を与える）ということを母親や長男が知っていたとすれば、長女から長男に遺留分の請求ができます。

金額にすれば約750万円の請求です。

ただし、クリアしなければならないハードルがある。

それは、長女に損害を与えることを知ってなした贈与であることを証明しなければならいということ。

今回の事案は、このハードルをクリアすることができそうなので、遺留分減殺請求することになりました。

 

しかし、弟としては遺留分を簡単に認めないでしょうから、調停又は審判を見越して弁護士へバトンタッチすることに。

姉弟間の確執は深まるでしょうが、平等に遺産分割を求めるからには仕方の無い方法です。

 

 

 

年度末、多忙の人も多いでしょう。

 

遺言相談・相続手続き、住宅資金や土地相談、農地譲渡相談、終活イベントへの参加など、私もバタバタしております。

 

ブログを書く暇がない訳ではありませんが、どうしても後回しになってしまう・・・。

 

毎日書いている人を尊敬します！

 

さて、相続財産の中に「農地」がある場合、農業を継ぐ相続人がいれば農地の相続は簡単ですよね。

 

しかし、誰も継がないケースが多いのが実情であり、畑などの土地を誰がもらうのか悩まれている相続案件が増えています。

 

空家問題も大きな問題ですが、耕作放棄地も深刻な問題となっている日本国。

 

農業をしない農地は、管理費や固定資産税など出費ばかりの「負動産」となり、誰も相続したくないのです。

 

この「負動産」を誰かに譲る又は貸せれば「富動産」に戻る。

 

ただ、農地は「農地法」という法律があり、一旦所有した農地を手放したり賃貸するためには、原則として農業委員会の許可が必要であり、許可を得るためにはいくつかの要件等を満たさなければならず、躊躇してしまう人もいます。

 

※農業委員会とは市町村に設置されている行政委員会です。

 

こういった面倒で煩雑な手続きをお手伝いするのが行政書士の仕事です。

 

農地の譲渡（売却）や賃貸借（利用権設定）に必要な農地法以外にも、農業経営基盤強化促進法など相続手続き前に知っておくべき法制度がいくつかあります。

 

農地の相続相談は、相続後の手続きまで精通した当事務所にお任せ下さい。