本日最初の仕事は、住宅資金つなぎ融資契約の立会いでした。

 

以前のブログにも書きましたが、私はFP及び貸金業務初任者の仕事もしております。

 

毎月更新されるローン金利を調べ、ローンシミュレーションや申込書等を作成する業務です。

 

では、「つなぎ融資」とは、どんな融資なのでしょうか？

 

住宅ローンは、建物完成後の引渡し時に融資されます。

 

例えば、4月10日に引渡しを受ける場合は、4月10日に融資実行される。（当然、金利は4月金利となります）

 

マンションや建売住宅ならば「売買契約」を済ませてからすぐの引渡しとなるので、住宅ローンのみ利用すれば簡単に購入できます。

 

しかし、注文住宅の場合は「請負契約」をしてから住宅の完了引渡しまで、通常4～5ヶ月かかります。

 

請負契約の場合は、設計・検査費用や大工・建材等仕入費用として、着工金・中間金・完成金という具合に2～3回に分割して支払うよう契約書に記載されるので、その支払いをどのようにするのか考えなくてはなりません。

 

自己資金で対応するのも高額すぎて無理でしょう。

 

そこで、住宅完成（住宅ローン融資）までに必要な資金を別の融資で対応するために誕生したのが「つなぎ融資」という商品なのです。

 

つなぎ融資は住宅ローンではないので金利も違いますし、銀行によっては担保をとるところもあります。（住宅ローン金利よりも若干高めです）

 

このため、つなぎ融資を利用することにより、手数料・利息・抵当権設定などの諸費用が増えるということも頭に入れておきましょう。

 

夢のマイホームを持つときに、間取りや住宅設備等のハード面ばかりに目が行きがちですが、それ以上に大切な「お金」ともしっかり対峙しなければなりません。

 

 

新年度、1発目のセミナーは「エンディングノート」でした。

「終活勉強会」に初参加された方ばかりでしたので、内容について感想を聞くと、

「絶対に知っておくべき内容ですよ！」

「知らずに年をとるのは怖い。友人にもすすめます！」

「また違う内容の終活を聞きたい！」

など、改めて終活の重要性を確認できる回答ばかりいただきました。

聞きたいけど、どこに行けばよいのか分からない人も多いそうなので、告知にも力を入れていこうと思います。

 

さて、先日、こんなご相談を受けました。（内容一部変更しています）

 

「母が亡くなり相続人は長女の私と長男である弟の2人です。遺産は300万円の預金だけ。しかし、3年前まで母が所有していた土地（評価3000万円）は、弟が生前贈与を受けている。預金を半分に分けるのは不平等だ。何か良い方法はありませんか？」

 

長男だけ母親から多くの財産をもらっておきながら、法定相続分（2分の1）の150万円まで取られるのは納得がいかない訳です。

そこで、2つの方法をお伝えしました。

 

1つめは、「特別受益（相続関係Q12参照下さい）の持戻し」をおこなう。

特別受益の持戻しをして相続分を計算すると、生前贈与を受けていた長男は何ももらえず、預金300万円すべてを長女が相続できます。

 

2つ目は、「遺留分減殺請求権（遺言関係Q13参照下さい）」を行使する。

母親の財産から土地を長男だけに贈与すると、母親の財産の大半が消失し長女がもらえるはずの財産（遺産）は非常に少なくなる（損害を与える）ということを母親や長男が知っていたとすれば、長女から長男に遺留分の請求ができます。

金額にすれば約750万円の請求です。

ただし、クリアしなければならないハードルがある。

それは、長女に損害を与えることを知ってなした贈与であることを証明しなければならいということ。

今回の事案は、このハードルをクリアすることができそうなので、遺留分減殺請求することになりました。

 

しかし、弟としては遺留分を簡単に認めないでしょうから、調停又は審判を見越して弁護士へバトンタッチすることに。

姉弟間の確執は深まるでしょうが、平等に遺産分割を求めるからには仕方の無い方法です。

 

 

 

年度末、多忙の人も多いでしょう。

 

遺言相談・相続手続き、住宅資金や土地相談、農地譲渡相談、終活イベントへの参加など、私もバタバタしております。

 

ブログを書く暇がない訳ではありませんが、どうしても後回しになってしまう・・・。

 

毎日書いている人を尊敬します！

 

さて、相続財産の中に「農地」がある場合、農業を継ぐ相続人がいれば農地の相続は簡単ですよね。

 

しかし、誰も継がないケースが多いのが実情であり、畑などの土地を誰がもらうのか悩まれている相続案件が増えています。

 

空家問題も大きな問題ですが、耕作放棄地も深刻な問題となっている日本国。

 

農業をしない農地は、管理費や固定資産税など出費ばかりの「負動産」となり、誰も相続したくないのです。

 

この「負動産」を誰かに譲る又は貸せれば「富動産」に戻る。

 

ただ、農地は「農地法」という法律があり、一旦所有した農地を手放したり賃貸するためには、原則として農業委員会の許可が必要であり、許可を得るためにはいくつかの要件等を満たさなければならず、躊躇してしまう人もいます。

 

※農業委員会とは市町村に設置されている行政委員会です。

 

こういった面倒で煩雑な手続きをお手伝いするのが行政書士の仕事です。

 

農地の譲渡（売却）や賃貸借（利用権設定）に必要な農地法以外にも、農業経営基盤強化促進法など相続手続き前に知っておくべき法制度がいくつかあります。

 

農地の相続相談は、相続後の手続きまで精通した当事務所にお任せ下さい。

先日、豊川市にて開催された「遺言作成セミナー」の光景です。

約120名の参加者がおり、私が講師をさせていただいている葬儀社1店舗でのセミナー参加人数では過去最高の記録でした。

終活への関心が高いから集まったというよりも、集客された中岡店長はじめ各スタッフさんの努力の賜物でしょう。

本当にお疲れ様でした。

 

さて、この日はセミナー終了後、田原市役所へ直行しました。

農地の所有者が亡くなられ、その相続人さんが遺産である農地を譲渡したいと希望されており、どの許可を得れば譲渡できるのかを調べるためです。

このように農地を無償でも良いから譲渡したいという案件はよくある話なのですが、なかなか貰い手が見つからない。

しかし、今件はすでに当該農地を借りて農業をされている人への譲渡なので、条件によっては譲渡が叶います。

今回のようなケースは、農地法3条許可を取り譲渡する場合が多いのですが、当該農地が色地エリア（農業振興地域内の農地のこと）であれば、「農用地利用集積事業」による譲渡も検討しなければなりません。

農用地利用集積事業とは、簡単に説明すると一定の面積以上の農地を農業従事者に合理的な価格にて売却（無償はダメ）する場合、農地の所有権移転登記費用が無償になったり、売却益に課税される譲渡取得税が800万円まで控除される等、費用負担のおおきな軽減が認められた制度です。

ただ、利用するにはいくつもの条件があり、その一つとして行政書士や司法書士などの専門家を利用してはいけないと定められています。

という事は、本人同士（譲渡人、譲受人）が何度も農業委員会事務局へ行き、すべての書類作成や書類収集をしなければならない。

こんな面倒な手続きを専門家へ依頼できないのであれば、多少の費用がかかっても農地法3条を利用した譲渡を利用したくなるのでは？

そんな疑問を持ちながら帰路に着いたのでした。

昨年の7月につづき、大府市図書館にて開催した「エンディングノート書き方講座」の写真。

1回目の講座も大変好評をいただいたのですが、今回は更に受講希望者が増え、予約開始日の翌日には満席になりました。

終活という言葉は浸透していますが、実務的に何をしたら良いのか関心のある人が増えているという証拠ですね。

 

 

このセミナーの取材をされていたケーブルテレビの知多メディアスさんから、夕方のニュースで終活特集をするので出演してほしいと依頼を受けました。

生放送ということで緊張しましたが無事に終了。

良い経験ができました。

 

知多方面で仕事をすることがほとんどない現状ですが、終活の必要性を訴える良い機会として、これからも業務エリア外でもセミナー講師を受けようと考えています。

 

終活セミナーをご希望の方はご一報下さい！